Uno de los negocios o inversiones más de moda desde hace unos años en España, es el cambio de uso de local a vivienda. El negocio es simple, se consigue un local a buen precio, pongamos 60.000,00€ le hacemos una pequeña reforma, adaptamos a normativa, tramitamos un cambio de uso y en unos meses lo vendes, como vivienda, por 95.000,00€.
Parece fácil, y de hecho lo es, pero como todo aquel trámite que incluye a las administraciones públicas, es largo y da algunos dolores de cabeza.
Para poder realizar este trámite con éxito, necesitarás conocer bien la normativa. El cambio de uso de local a vivienda se rige por el marco normativo local, siempre según las ordenanzas y Plan General de Urbanismo de la ciudad en la que nos encontremos, mejor dicho, de la ciudad en la que se encuentre el local.
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Normativa que rige el cambio de uso de local a vivienda.
Como ya hemos dicho, la normativa que rige el cambio de uso de local a vivienda es la de ámbito local. En el caso de la ciudad de Madrid, que es el caso que mejor conozco, estos casos se rigen por:
- Ordenanza de tramitación de licencias urbanísticas.
- Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
- Orden de 29 de Febrero de 1944 del Ministerio de la Gobernación.
- y por supuesto, en todo lo que hagamos en nuestra vida y que tenga que ver con edificación, deberemos tener en cuenta el Código Técnico de la Edificación CTE.
EL cambio de uso de local a vivienda se tramitará siempre por «procedimiento ordinario abreviado», además, la «transformación» en vivienda estará sujeta a la posterior «licencia de primera ocupación».
Documentación a presentar para la licencia de cambio de uso de local a vivienda.
La documentación que se debe presentar para la licencia de cambio de uso de local a vivienda es la siguiente:
- La autoliquidación de tributos y tasas.
- Declaración de técnico autor del proyecto de conformidad de lo proyectado a la ordenación urbanística aplicable.
- Certificado de viabilidad geométrica.
- Declaración del promotor de haber colocado el cartel de la solicitud de la licencia.
- Tres ejemplares del proyecto técnico, suscrito y firmado por el técnico competente.
- Hoja de solicitud de la licencia debidamente cumplimentada.
Proyecto de cambio de uso de local a vivienda
Para elaborar un proyecto de cambio de uso necesitaremos exactamente los mismo documentos que para un proyecto de rehabilitación que no implique cambio de uso, eso si, habrá que adaptar las condiciones del local a las exigencias de una vivienda.
Los documentos técnicos que debe incluir el proyecto son los siguientes:
- Memoria técnica descriptiva y constructiva.
- Pliego de condiciones.
- Presupuesto y medición.
- Estudio Básico de Seguridad y Salud.
- Plan de Gestión de Residuos.
- Declaración responsable de titulación del técnico para realizar EBSS.
- Declaración responsable de titulación del técnico para realizar proyecto.
Requisitos para el cambio de uso
Voy a repasar los aspectos fundamentales que hay que tener en cuenta a la hora de convertir un local en vivienda.
Desde Urbanismo se recomienda prestar especial importancia a la iluminación y la ventilación. También es fundamental atender a las superficies mínimas, alturas mínimas, etcétera.
Además, al final de este artículo te dejaré un enlace para que descargues, completamente gratis, el modelo de check list que yo mismo utilizo.
Los aspectos más importantes que debemos tener en cuenta:
Superficies mínimas exigibles.
La vivienda mínima compuesta por estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo deberá tener una superficie mínima de 38 metros cuadrados.
Se admitirá una superficie de 25 metros cuadrados para viviendas de una única estancia comedor-salón-dormitorio-cocina y aseo.
Longitud de la fachada ocupada.
Una de las condiciones fundamentales que debe cumplir todo local para convertirse en vivienda es ocupar al menos una fachada de longitud mayor o igual a 3,00m.
Alturas libres mínimas.
La altura mínima de la futura vivienda deberá de ser de 250 centímetros en al menos un 75% de la superficie útil, pero podrá reducirse hasta 220 centímetros en el resto de la vivienda.
Descarga aquí tu listado de condiciones para convertir tu local en vivienda.
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